Kupno mieszkania na Costa Blanca – czyli jak kupiłem mieszkanie pod Alicante

Gdy zacząłem rozważać moje plany wakacyjne i pytanie, który region Hiszpanii zapewni mi idealne połączenie stabilności ekonomicznej, naturalnego piękna i zdrowego życia – Costa Blanca wyłoniła się jako idealny wybór. Z imponującym PKB w połączeniu z usługami społecznymi, które promują doskonałą jakość życia, kuszące atrakcje dla turystów w połączeniu z przyjemnymi warunkami pogodowymi, poziom bezpieczeństwa oceniony wysoko przez standardy WHO – nie wspominając o przyszłych prognozach obiecujących tylko więcej wspaniałego słońca – to proste, dlaczego ten obszar wyróżnia się spośród innych!

Ceny mieszkań w Hiszpanii

Hiszpania słynie z dużej różnorodności nieruchomości, w tym z oszałamiających różnic w kosztach między Katalonią a innymi dużymi miastami, takimi jak Madryt czy Walencja. Barcelona stanowi kontrast dla tego trendu – z cenami dwukrotnie wyższymi niż gdzie indziej, ale z tymi samymi cechami, których oczekujemy od głównych ośrodków miejskich Hiszpanii. Dla osób szukających zakwaterowania na wynajem bardzo korzystna może być jedna szczególna destynacja: Alicante! Przy wyborze nieruchomości warto wziąć pod uwagę kilka kluczowych czynników, które sprawią, że wynajem będzie wygodniejszy; bliskość plaż i sklepów, dostęp do autostrady i garaży oraz dodatkowe bonusy, takie jak klimatyzacja i odkryte baseny, mogą dać potencjalnym najemcom przewagę przy podpisywaniu umowy na wymarzone mieszkanie/dom – nie zapominając o kwestiach bezpieczeństwa związanych z „ocupas” (nieupoważnionymi lokatorami). Hiszpanie szczególnie lubią mieszkania, w których wielkość mierzona jest w pokojach, w przeciwieństwie do pomiarów metrycznych stosowanych w innych krajach – zwróć więc szczególną uwagę na swoje wymagania dotyczące pokoi przed podjęciem decyzji!

Zatem bierzemy pod uwagę:

• odległość odmorza i plaży
• odległość od sklepów
• odległość od dróg
• garaż i balkon
• klimatyzacja
• basen na zewnątrz i w obrębie osiedla
• dzielnice bez ocupas

Jeżeli chodzi o znalezienie mieszkania, liczba pokoi jest często postrzegana jako ważniejsza niż metry w Hiszpanii. Dla kupujących ważne jest zrozumienie podatków i kosztów związanych z zakupem zagranicznej nieruchomości – takie opłaty są zwykle pokrywane przez sprzedającego, ale powinny być omówione przed podjęciem jakichkolwiek decyzji. Wreszcie, podejmując decyzję o wyborze opcji budżetowych, trzeba zdecydować, czy będzie się płacić od razu, czy też zaciągnąć kredyt. Znajomość wszystkich opcji może pomóc Ci znaleźć odpowiedni dom w odpowiedniej cenie!

Życie i przeprowadzka do Hiszpanii – czy warto zamieszkać na Costa Blanca?

Dodatkowe koszty do zakupu nieruchomości w Hiszpanii to ok. 13-15 proc. jego wartości

Potwierdzam za wpisem na morizon, że na tę opłatę składają się:

• podatek ITP od przeniesienia własności – bez względu na sposób finansowania to do 10 proc. wartości nieruchomości z rynku wtórnego, w zależności od regionu (autonomiczne ustalenia kwoty); jeśli całkowita wartość nieruchomości nie przekracza 1 mln euro; aby uniknąć podwójnego opodatkowania ITP nie dotyczy operacji z podatkiem VAT (podatek ITP np. w Andaluzji wynosi 7 proc., warto więc zwrócić uwagę na jego wysokość, bo ta zależy od wspólnoty autonomicznej);
• podatek VAT – 10 proc. wartości nieruchomości z rynku pierwotnego (nie płaci się ITP);
• notariusz (działający z ramienia rządu) – stawka zależna od wartości nieruchomości i uregulowana przepisami prawnymi, a w przypadku korzystania z kredytu hipotecznego trzeba doliczyć koszt aktu notarialnego kredytu hipotecznego;
• podatek skarbowy AJD (impuesto de Actos Juridicos Documentados) – to taki podatek od czynności cywilnoprawnych, na rynku pierwotnym to ok. 1,5 proc. wartości nieruchomości, na rynku wtórnym się go nie płaci, chyba że zakup finansowany jest kredytem hipotecznym to wówczas 1,5 proc. wartości kredytu – przy zakupie nieruchomości nowej na kredyt: 1,5 proc. od wartości nieruchomości plus 1,5 proc. wartości kredytu (uwaga! wysokość tego podatku jest również kwestią ustaleń w danej wspólnocie autonomicznej, w Andaluzji to 1,2 proc., dlatego warto to sprawdzić zanim oszacuje się koszty związane z zakupem);
• wpis do księgi wieczystej nieruchomości – stawka zależna jest od wartości nieruchomości;
• wycena nieruchomości – tylko przy kredycie hipotecznym – ok. 300 – 600 euro;
• prowizja bankowa przy kredycie hipotecznym – jednorazowa opłata przy kredycie 1,2 – 2,75 proc. wartości kredytu;
• adwokat – zatrudniony niezależnie do sprawdzenia nieruchomości i dokumentacji – ok. 1 proc. wartości transakcji plus stawka VAT;
• prowadzenie rachunku bankowego – opłata według tabeli taryf i opłat dla danego banku, samo założenie konta jest z reguły bezpłatne.

Na opłacenie niezbędnych kosztów przy zakupie posiadłości za gotówkę nabywca ma 30 dni roboczych od dnia podpisania aktu notarialnego. Przy kredycie hipotecznym, środki na pokrycie kosztów zakupu oraz pozostała kwota do pełnej ceny nieruchomości muszą znaleźć się najpóźniej na jeden dzień przed podpisaniem aktu notarialnego na rachunku osobistym nabywcy powiązanym z udzielonym kredytem hipotecznym.

Poza kosztami bezpośrednio związanymi z procesem zakupu nieruchomości, już po nabyciu domu na własność trzeba zadbać o regulowanie bieżących opłat

Do bieżących opłat na utrzymanie mieszkania lub domu zalicza się m.in.:

• czynsz – płatny co sześć miesięcy lub co roku (opłata dotyczy mieszkań oraz domów ulokowanych na osiedlach z częściami wspólnymi);
• podatek od nieruchomości IBI (suma) – wysokość podatku ustalana lokalnie i dla każdej nieruchomości indywidualnie, płatny raz w roku;
• rachunek za energię elektryczną (gastos comunes) – płatny co dwa miesiące;
• rachunek za wodę, wywóz śmieci oraz sprzątanie i oświetlenie ulic (gastos comunes) – płatny co trzy miesiące.

Formalności trzeba dopełnić przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii

Hiszpańskie prawo zezwala cudzoziemcom na zakup nieruchomości, ale wymaga dopełnienia pewnych procedur.

Uzyskanie numeru N.I.E.

Każdy obcokrajowiec dokonujący czynności prawnych, podatkowych, finansowych czy socjalnych musi posiadać numer identyfikujący, czyli Número de Identificación Extranjero (N.I.E.). Wniosek o wydanie numeru N.I.E. można złożyć w ambasadzie Hiszpanii w Polsce i we wszystkich krajach Unii Europejskiej oraz w wydziale dla obcokrajowców hiszpańskiej policji. Numer ten nadawany jest jeden na całe życie. Na jego wydanie oczekuje się zwykle kilka dni do kilku tygodni. Identyfikacja personalna będzie potrzebna nie tylko przy zawieraniu umowy notarialnej, ale także przy opłacaniu podatków (suma), zawieraniu umowy o dostawę mediów. Aby otrzymać numer N.I.E. należy złożyć:

• wniosek o nadanie Número de Identificación Extranjero w języku hiszpańskim (formularz EX15) – trzeba w nim wskazać powód starania się o numer, np. zakup nieruchomości;
• aktualny paszport lub dowód osobisty z jego dwiema kopiami;
• dwa aktualne zdjęcia paszportowe;
• opłatę administracyjną w wysokości 10,71 euro – opłaca się ją w banku, wypełniając formularz NIE 790.

Współpraca z biurem nieruchomości

W moim wypadku kluczem do sprawnej transakcji było nawiązaniu kontaktu z polskojęzycznym biurem nieruchomości, a dokładniej Anastazją, która pomogła mi w załatwieniu formalności, zrozumieniu procedur i ogólnej pomocy w sprawach, które nie mogłem załatwić osobiście.

Współpraca z hiszpańskim prawnikiem – abogado

Zawieranie transakcji na rynku nieruchomości w Hiszpanii odbywa się zawsze w obecności notariusza. Są to pracownicy administracyjni nadzorujący przebieg transakcji i potwierdzający dokumenty, sprawdzający dokonanie płatności podatków. Nie działają ani w imieniu sprzedającego ani nabywcy, po prostu świadczy zajście transakcji. Takiego notariusza nie należy mylić z samodzielnie wybranym do współpracy prawnikiem. I na takiego się również zdecydowałem, co było strzałem w dziesiątkę. Niestety przepisy w obcym kraju – nawet jeśli jesteś prawnikiem w Polsce – są w wielu przypadkach inne. Ba, sama transakcja przebiegała „inaczej niż w Polsce”, bo jak nazwać to, że:

• zapłaciłem za mieszkanie … przed podpisaniem aktu (wykonałem przelew w banku, który mogłem wycofać w przeciągu 24 godzin)
• nie mogłem dopisać żony do rachunku bankowego, mimo że dysponowałem tzw. apostile (potwierdzonym przez Ministerstwo Spraw Zagranicznych (!))

Zatem zatrudniony prawnik zweryfikuje dokumentację nieruchomości pod kątem obciążeń i roszczeń, sprawdzi warunki płatności oraz zapisy umowy sprzedaży przed jej zawarciem. W jaki sposób sprawdzić prawnika? Każdy działający legalnie prawnik powinien być zarejestrowany w lokalnym stowarzyszeniu prawników – Colegio de Abogados. Powszechny spis prawników pozwala zlokalizować kancelarię w pobliżu wybranego miejsca i sprawdzić prawnika po imieniu i nazwisku bądź numerze licencji.

Założenie rachunku bankowego

Prowadzenie rachunku bankowego jest konieczne do regulowania bieżących opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości. Jest także niezbędne do zawarcia transakcji i przy kredycie hipotecznym. W Hiszpanii działa ponad sto instytucji finansowych podzielonych na dwa rodzaje: cajas i bancos.

Bancos to sieci prywatnych banków lub spółek, a do najpopularniejszych należą: ING Direct, Banc de Sabadell, Santander.

Cajas to placówki państwowe, nie tak liczne i ogólnodostępne jak bancos. Cajas działają z reguły lokalnie.

Założenie rachunku jest bezpłatne, ale za prowadzenie pobierana jest roczna opłata w wysokości kilkudziesięciu euro. Rachunek może otworzyć osoba nie będąca rezydentem w Hiszpanii.

Do założenia konta bankowego potrzeba dokumentu tożsamości (paszport), numeru N.I.E. oraz potwierdzenia adresu, np. akt własności nieruchomości. Prywatny rachunek bankowy będzie potrzebny przy kredycie hipotecznym zawieranym w Hiszpanii. Trzeba pamiętać, że wkład własny nie płaci się gotówką, ale czekami bankowymi (lub bezpośrednim przelewem, jak w moim wypadku). Ponadto, banki udzielają kredytów hipotecznych tylko wtedy, kiedy zawarta jest już umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Warto, by w umowie znalazł się zapis o możliwości wycofania z transakcji w momencie odmowy udzielenia kredytu hipotecznego przez bank i nie z winy nabywcy.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii w 5 krokach

Chcą Państwo kupić nieruchomość? Oto pięć najważniejszych kroków

1. Rozpoczęcie poszukiwań idealnego ogłoszenia nieruchomości i nawiązanie kontaktu z ogłoszeniodawcą.
2. Po złożeniu oferty należy porozmawiać o szczegółach, takich jak opłata rezerwacyjna (która wynosi zazwyczaj 10% całkowitego kosztu zakupu)
3. Przed przystąpieniem do procesu zamknięcia transakcji adwokat lub prawnik przejrzy wszystkie związane z tym dokumenty, aby upewnić się, że zobowiązania finansowe zostały spełnione, a roszczenia są ważne.
   4 Podpisanie każdej umowy przedwstępnej – zwanej contrato privado de compravento- powinno nastąpić dopiero po konsultacji i uzgodnieniu przez obie strony 5 I wreszcie formalne podpisanie docelowych umów sprzedaży!

Jakie problemy mogą pojawić się przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Inwestując w hiszpańskie nieruchomości, należy zawsze zachować czujność i ostrożność przy podpisywaniu jakichkolwiek dokumentów. Należy zapoznać się ze szczegółami tego, na co się Państwo zgadzają, aby zapewnić sobie ochronę praw własności. Należy uważać na potencjalne ukryte koszty lub zobowiązania, jak również na nieuczciwe oferty pośredników lub prawników, którzy mogą nie posiadać fachowej wiedzy na ten temat – taka sytuacja może w końcu doprowadzić do rozbiórki nieruchomości przez władze ze względu na różne kryteria, takie jak niezarejestrowane pozwolenia na budowę; warto to wcześniej zweryfikować, sprawdzając lokalne rejestry i dokumenty przed złożeniem oferty!

Przeniesienie długów z poprzedniego właściciela

Każdy dług, hipoteka czy roszczenia związane z nieruchomością przenoszone są na nowego właściciela w momencie podpisania umowy sprzedaży. Wszystkie informacje można znaleźć w rejestrze ksiąg wieczystych. Najczęściej pojawić się mogą długi związane z hipoteką, płatnościami i podatkami od nieruchomości.

Zjawisko ocupas

Pomimo braku ochrony właścicieli nieruchomości przez hiszpańskie prawo, wielu z nich podjęło dodatkowe środki, by zabezpieczyć swoje domy i lokale przed nielegalnymi lokatorami. Cudzoziemcy są szczególnie narażeni na niebezpieczeństwo ze względu na długi proces sądowy wymagany przed wydaniem decyzji; nawet po podjęciu działań prawnych sprawy mogą ciągnąć się latami. Monitorowanie domu przez agencję ochrony oraz ubezpieczenie daje pewien spokój w tej niepewnej sytuacji, ale nie daje gwarancji, że właściciel będzie mógł odzyskać kontrolę nad intruzami.